2008-02-20 08:07:00 潘琳 和讯网

　　2月18日，北京市建委颁发了《关于已购经济适用住房上市交易有关问题的通知》（征求意见稿）、《北京市限价商品住房管理办法（试行）》（征求意见稿）等四项政策；虽然这四项政策还需要征求意见；但是，住房保障体系中的限价房、经济适用房从销售对象、准入条件等方面的细则已经基本确定；为了使消费者能够更好的判断是否适合购买限价房或经济适用房，“链家地产”市场研发中心对二者的基本要素、准入条件、再上市交易政策三大方面进行了比较。

　　限价房面向中等收入家庭，经济适用房面向低收入家庭

　　从二者的定义来看，限价房仍是一种普通的商品住房，但是限制了价格、面积、销售对象；面向的是中等收入住房困难家庭；而经济适用房是具有保障性质的政策性住房，主要面向低收入住房困难家庭；二者同样具有保障性，因此在优先购买人群以及房源销售方面是基本相同的，房本上也清晰的显示了房屋的产权。

　　由于销售对象不同，决定了限价房的价格要高于经济适用房，去年供应的限价地从4800-7300元/平米不等；而已有的经济适用房项目，均价普遍在2350-4600元/平米之间，二者平均相差2500元左右。同时限价房的居室供应面积更大。由于经济适用房所具有的完全保障性质，因此限定了配售标准，比如人均适用面积15平米，购买过程中的“三级审核、两级公示”制度也比限价房更为严格。

　　限价房、经济适用房二者的准入条件包括两大方面，一是基本条件，都必须具有本市户口，由于经济适用房的完全保障性质，条件更为严格，需要取得本市户口满3年。另外，二者同样要求单身家庭申请的，申请人需年满30岁。第二个条件是申请家庭人均住房面积、家庭收入及家庭总资产净值须符合规定的标准；其中又以家庭收入的条件最受关注。

　　限价房所规定的收入条件相对宽松，其中3人及以下的家庭，年收入在8.8万元及以下的都可以购买；不仅涵盖了北京市的中等收入群体，也涵盖到了部分中高收入的人群，购买人群的覆盖面已经较广。而经济适用房则是按照家庭人口不同制定不同标准；审核过程也非常严格，就是为了确保经济适用房出售给真正有需要并符合条件的中低收入住房困难家庭。以3人一户为例，家庭年收入在45300元以下，相当于月均收入为3775元以下，才能购买经济适用房；而家庭年收入在8.8万元以下，即月收入7333元以下的，就可以购买限价房。

　　不满5年转让均要回购，已满5年转让均需交纳一定比例土地收益

　　经济适用房属于有限产权，只能自住，不得出租或出借；在征求意见稿中，限价房在这方面并没有限制。二者在再上市交易时，都设定了取得房产产权是否满5年的条件。

　　不满5年的，限价房与经济适用房政策类似，都是不得转让，确需转让的，由政府部门进行回购；其中限价房的回购价格需要按照原价并参考折旧和物价水平确定；经济适用房则是按原价直接回购或出售给符合条件的购买人。

　　已满5年的，二者都可以按照市场价出售，但是都需要交纳一定的土地收益；其中限价房按照届时同地段普通商品住房价格和限价房价格差的35%缴纳土地收益；而经济适用房则要看政策执行后是否签订了购房合同；政策执行后已签订购房合同的，补交10%综合地价款。未签订购房合同的，则按市场价出售，需按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。“链家地产”市场研发中心认为，政府对于限价房及经济适用房再上市交易都进行了较大的限制，通过补交土地收益的方式减少售房所得；在确保了这两类房产的保障性质外，也有效的抑制了部分投资。